« آخـــر الــمــواضــيــع »
         :: الأزمنة فى القرآن (آخر رد :رضا البطاوى)       :: الهجع فى القرآن (آخر رد :رضا البطاوى)       :: الهار فى القرآن (آخر رد :رضا البطاوى)       :: الهبء فى القرآن (آخر رد :رضا البطاوى)       :: النبت فى القرآن (آخر رد :رضا البطاوى)       :: نقد كتاب محمد (ص) المثل الأعلى لتوماس كارليل (آخر رد :رضا البطاوى)       :: نقد كتاب فلينزع الحجاب تأليف شاهدورت جافان (آخر رد :رضا البطاوى)       :: الهيج فى القرآن (آخر رد :رضا البطاوى)       :: اللوم فى القرآن (آخر رد :رضا البطاوى)       :: النجوى فى القرآن (آخر رد :رضا البطاوى)      

إضافة رد
 
أدوات الموضوع انواع عرض الموضوع
  #1  
قديم 04-09-2011, 01:13 PM
نبيل محيسن نبيل محيسن غير متواجد حالياً
عضو
 

افتراضي نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر عالمى جديد

نهـــــــــــــاية مشكلـــــــــــة الإســـــــــــــــكان الان
اقوى مشروع حضارى فى مصر لهذا القرن ( اقتصاديا – اجتماعيا- امنيا – دينيا )
بقلم المهندس / نبيل محيسن
مشكلة الإسكان فى مصر مشكلة وهمية بدليل فى الإحصاء الرسمي لسنة 1976 كان عدد الشقق يفوق عدد الأسر بــــــ 360 الف شقة وفى إحصاء سنة 1986 كان هناك 1.8 مليون شقه فارغه ومغلقه ( قدرت قيمتها بديون مصر ) وتم بناء 4 مليون شقة فى الفترة من 1984 الى 1994 اى بمعدل سنوى 400 الف وحدة سكنية وفى احصاء سنة 2006 كان عدد الوحدات السكنية المغلقة والفارغة 7.8 مليون شقه ( قدرت قيمتها بما يزيد عن ديون مصر بمقدار 50 مليار جنيه ) اى إننا امة تركت ديونها فى الشارع او استدانت لكى يبنى وحدات سكنيه لا تستغل وتكلفة العشوائيات اكثر من 200 مليار جنيه ونشغل اقل من 8 % من مساحة البلاد
هذا يدلنا لا توجد مشكلة سكن بل مشكلة تسكين فلذا فإن الحل ليس مادى بل هو حل تشريعى وهو ما تقدمه
ورقة العمل على أساس ثلاث مرتكزات :
1- إنشاء علاقة ايجاريه جديدة .
2- إنشاء صندوق اسكان يعطى قروض بدون فوائد للراغب فى البناء.
3- تحول تدريجى وسلس من الحالة الحالية الى الحالة المستهدفة
1-إنشاء علاقة ايجاريه جديدة
أ – قانون الإسكان القديم ( العقد المفتوح ) هو صحيح من الناحية الدينية والقانونية لكنه غير جيد لعدم تمكن المالك من الانتفاع بملكه وقت الحاجه .
ب- قانون الإسكان الجديد ( العقد المحدد ) بالقانون رقم 4 لسنة 1996 الفترة الأولى صحيحة من الناحية الدينية والقانونية لكنه اوجد مستأجر لا ينتمي الى البيئة المحيطة والى جانب وضع المستأجرين كعصافير تحت جدران ومالك يتحكم كيفما يشاء فى العلاقة الايجاريه
ج – الحل المقترح يتبع مفهوم الايجار هو عقد معاوضه وتمليكا من المالك للمستأجر منفعة سكن ومن المستأجر للمالك مال ويستبدل العملة المحلية بمصطلح الجنية الإيجارى العقاري كما يلى :-
- يتم عمل بحث اقتصادي لمعرفة متوسط إيجار المتر المربع من السكن في مصر كلها وليكن كان 4 جنيه ثم ننظر لهذا المبلغ ما يمكن شراء به من العدس والسكر والأرز وليكن كا ن المقدار كيلو سكر او كيلو ارز او نصف كيلو عدس فيكون الجنيه الايجارى العقارى هو متوسط قيمة الاوزان المذكورة من هذه السلع.
- وزارة الاسكان مسئولة فى 1/1، 1/7 من كل عام تقدير قيمة الجنيه الإيجارى بالعملة المحليه
- عند التعاقد بين المستأجر والمالك تكون القيمة الإيجارية تميز بالجنيه الإيجارى العقارى على ان تدفع قيمته بالعمله المحليه( الجنية المصرى ) بدون تسعير انما فقط تغيير وحدة تقييم الايجار
- مدة التعاقد تكون 5 سنوات كفترة اولى لا يطرد فيها المستأجر الا ان اراد ترك الشقه بعدها يجدد العقد سنويا الا فى حالتين المالك اراد بيع الشقه وللمستأجر حق الشفعه والحالة الثانيه احد أولاد المالك او الورثه بلغ 21 عام وأراد الزواج .
2-إنشاء صندوق اسكان يعطى قروض بدون فوائد للراغب فى البناء.
هو صندوق يكون تابع للدولة ولكن لا يدخل فى ميزانيتها ووظيفتها الأساسيه هو إعطاء قروض بدون فوائد للراغب فى البناء او يكون يكون ضامن لعقد بين المالك واحد شركات المقاولات او يكون ضامن للمالك مع المستأجريين من اجل البناء .
روافد الصندوق :-
1- ضريبة عدم الأشغال على الشقق الفارغة والمغلقة وهى تفرض على أصحاب العقارات فى حالة عدم بيع او سكنى العقار بواسطته او مستأجريين على ان تعفى وحدة سكنية فقط من الضريبه تبعا لتقسيم المالك للعقار
2- ضريبة الحد الأدنى لاستهلاك الكهرباء والماء وهى تفرض على كل الشقق تدفع كاملة او المتتم للقيمة بحيث تكون الحد الضريبى تبعا لشرائح مرتبط بمساحة الوحدة السكنية فمثلا شثة مساحتها 100 متر مربع تكون الضريبه 10 جنيهات مثلا ففى حالة عدم الاستخدام يدفع الساكن سواء كان مالك او مستأجر 10 جنيهات وفى حالة استهلاك 6 جنيهات فقط يدفع المتتم وهى أربعة جنيهات .
3- الضريبة على الأراضى العير مستغله .
4-مبلغ اعادة صيانه يحفظه المستأجر فى صندوق الاسكان ( تعادل 6 أضعاف إيجار آخر شهر ايجارى ) على ان يرد للمالك عند انتهاء التعاقد .
5-يتم تقسيم مصر الى مجاورات سكنيه تتوسطها او بها مركز خدمى اجتماعى اقتصادى بحيث ان ثلث ربح هذا المركز يذهب الى صندوق الاسكان وثلث يوزع كأرباح للقاطنين وثلث لخدمات الحى ويدار بواسطة القاطنين فيه .
6-لا يحق لا حاجز لشقة او مالك لشقة عليها اقساط حكوميه ان يؤجرها ويجوز له ان يؤجرها لمن يريد بحيث تذهب القيمة الإيجارية الى صندوق الإسكان على ان يتوقف سداد الحاجز للاقساط وثبات مديونيته لدى الجهه المموله .
7-يجوز لاى صاحب عقار فى المناطق القديمه حول النيل التنازل على عقاراتهم للدولة كما سيرد ذكره بعدها يذهب إيجار تلك العقارات الى صندوق الاسكان .
3-تحول تدريجى وسلس من الحاله الحاليه الى الحالة المستهدفه
1-يتم إعطاء كل عقار او شقه او قطعة ارض رقم كودى يدل على موقعها ويكون لكل منهم شهادة بيانات لا يمكن التعامل عليهم الا بواسطة تلك الشهادة من السجل العقارى .
2- بالنسبه للمساكن القديمة تقع تحت تأثير علاقتين ابجارتين على ان تكون القيمة الاعلى لمصلحة المالك وهما العلاقة القديمة بين المالك والمستأجر والإيجار والعلاقة الأخرى تبعا للقانون المقترح القيمة الإيجاريه من الآن حتى 5 سنوات قادمة تكون صفر ثم بعد 5 سنوات ربع القيمة الإيجاريه للشقة المثيلة لها من حيث المساحه ثم بعد 5 سنوات نصف القيمة وبعد 5 سنوات ثلاث ارباع القيمة ثم بعد 5 سنوات القيمة كاملة وعندها يجوز للمالك استراد السكن فى حالتين المالك اراد بيع الشقه وللمستأجر حق الشفعه والحالة الثانيه احد اولاد المالك او الورثه بلغ 21 عام واراد الزواج .
3- يجوز لصاحب اى عقار ( اختيارا ) التنازل عن عقاره لصندوق الاسكان مقابل ارض فى المدن الجديدة كاملة المرافق وقرض حسن كامل وايجار العقار لمدة 10 سنوات بعدها تؤول ملكية العقار لصندوق الاسكان
4- يحق لاى مستأجريين قدامى تبادل السكن بدون اذن الملاك على ان يصير كلاهما مستأجر ثان .
5- يحق لحاجزى الشقق فى المدن الجديدة تبادل السكن وليس الملكيه بموافقة جهازى المدينتين
6- يحق للمستأجر تأجير شقته لاى شخص يوافق عليه المالك ( يشترط موافقته ) على ان يكون المستاجر الجديد مستاجر ثان للمالك ومستأجر اول للمستأجر الاصلى وتنتهى هذة العلاقه بعد 20 عاما بين المالك والمستأجر الاصلى.
7- يعطى لصاحب اى عقار فى المدن القديمة السماحية لهدم بيته واعادة بنائه فى خلال فترة 5 سنوات الاولى فقط( لا يجوز بعد هذة المدة المدة البناء او التجديد للعقارات التى على اراض حكر) بشرط التعهد بإعادة تسكين المستأجريين بشرط مراعاة شروط تنظيم الطرق سواء كانت على ارض حكر ام لا ويستثنى من ذلك العقارات الآثريه والمناطق الزراعيه .
أعتبارات تقرها ورقة العمل
ورقة العمل تحول دور الدولة من التأمين الى التمكين – اجارة السكن هو على سبيل الاستثناء – السكن هو ضرورة فقط تسقط ان وجدت بدون تحديد للملكيه او الايجار – زيادة العقارات تعقد مشكلة الاسكان – حل مشكلة الاسكان ينتج بنتشيط القطاعات الانتاجيه مثل الزراعه والصناعه – لا توجد دولة فى العالم قادرة على حل مشكلة الاسكان من خلال مواردها – الاجارة هى عمل معروف من المالك- القريه هى لفلاحيها – التمويل العقارى شر ولا صحة لاى اعباء على العقار فى حالة استخدامه – تهذيب الاستثمار العقارى- اينما يكون العمل يكون المسكن .
أخطار متوقعه ما لم تحل مشكلة الاسكان
1-سنكون شعب من الايتام لتأخر سن الزواج ففى الامس كنت ترى الرجل وتسأله من هذا الرجل اللذى بجاورك كان يرد هذا ابنى واليوم ترى رجلا كبيرا شائب الشعر وتسأله من هذا الطفل يقول لك هذا ابنى وغدا ستسأل الطفل اين ابوك سيقول لك لقد مات وتركنى وحيدا .
2-قال الدكتور جمال حمدان " مصر مقبرة كبرى بدون اراضى زراعيه "والتعدى الفعلى واغتصاب الاراضى الزراعيه الفعلى لم يبدأ بعد وسيكون حتمى رغم حالات التعدى الحاليه .
3-مشكلة المرور لا حل لها نظرا لتركزنا حول النيل وليس لمصر القدرة على التوسع الافقى لنقص المياة وعدم القدرة او عدم وجود سياسة تقريغ للوادى و ايضا الكبارى والانفاق ما هى الا لنقل المشكلة من مكان لآخر .
4-اذا كانت الحكومات غير قادرة بالفكر العالمى الحالى على حل مشكلة الاسكان فلن تكون قادرة على التفريغ فأننا مقبلين طواعية الى فقر مائى مدقع حيث ان نصيب الحد الأدنى للانسان هو 1000 متر مكعب سنويا ونصيب الفرد المصرى الآن 780 متر مكعب من المياة وكما قال وزير الموارد المائيه الاسبق ان نصيب الفرد المصرى سنة 2050 هو من 400 الى 600 متر مكعب سنويا فمن اين سنأكل .
ايد وناقش تلك الورقة من اجل استعادة مصر لهيبنها الاقتصادية وللحصول على نسخة الكترونيه من تلك الورقة من خلال النت او طلب مجانى من خلال البريد الكترونى ([email protected])
ورقم الهاتف النقال الشخصى 0103656233




رد مع اقتباس
قديم 11-15-2012, 10:21 AM   رقم المشاركة : [2]
نبيل محيسن
عضو
 
افتراضي

شاهدوا حلقات فى قناة الخليجيه والحكمه
http://www.facebook.com/pages/%D9%86...90880790947662


نبيل محيسن غير متواجد حالياً   رد مع اقتباس
إضافة رد

مواقع النشر (المفضلة)

الكلمات الدلالية (Tags)
مشكلة, الاسكان


الذين يشاهدون محتوى الموضوع الآن : 1 ( الأعضاء 0 والزوار 1)
 
أدوات الموضوع
انواع عرض الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

الانتقال السريع

Facebook Comments by: ABDU_GO - شركة الإبداع الرقمية

الساعة الآن 01:54 PM.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2018, Jelsoft Enterprises Ltd.
F.T.G.Y 3.0 BY: D-sAb.NeT © 2011
جميع المشاركات والمواضيع بالمنتدى تعبر عن وجهة نظر كاتبها ولا تعبر بالضرورة عن وجهه نظر الموقع
الموقع برعاية الشركة المصرية لتطبيقات الانترنت