الاستاذ الفاضل\ عمرو الليثى
الحل غير التقليدى لمشكلة الايجار القديم
سوف اشارك بحل غير تقليدى لتلك المشكلة وخاصة وان اللغاء قانون الايجارات القديمة يهدد الامن القومى والسلام المجتمعى للدولة بالنظر الى البعدين الاجتماعى والاقتصادى لتلك المشكلة
فمشكلة قانون الايجار فى مصر مشكلة غير تقليدية وليس لها مثيل فى العالم كله وبها متناقضات فى غاية العجب
، فعلى سبيل المثال تجد فيلا مستقلة او شقة كالقصر فى ارقى منطقة بالقاهرة كالزمالك او جاردن سيتى او الدقى او حدائق القبة والقيمة الايجارية لها اقل من ثمن علبة سجاير( ستة او عشرة جنيهات فى الشهر) ‘ فى حين ايجار غرفه بمنافعها فى عزبة ابو صفيح تصل الى ما فوق مائة جنيه ومساحتها تعادل 1\50 من الشقة التى كالقصر او من الفيلا .... شيئ له العجب،
اذن هذه المشكلة غير تقليدية وليس لها مثيل فى العالم كله ،
وخاصة وانها اربتبطت بعرى وثيقة بالبعد الاجتماعى والاقتصادى للطبقة المستاجرة.....واى مشكلة غير تقليدية لا يمكن مواجهتها بحلول تقليدية بل بحلول من ذات جنسها اى بحلول غير تقليدية ، كما وان تحقيق العدالة المطلقة للممؤجر بحصوله على اجرة عادلة تتفق وقانون السوق فى ظل اوضاع معيشية واقتصادية واجتماعية غير عادلة للمستاجر والمؤجر تعتبر ضرب من ضروب الخيال، او تحقيق المساواة الكاملة فى حل المشكلة لجميع المؤجرين والمستاجرين فى وقت واحد ضرب ايضا من ضروب الخيال
اذن حل المشكلة معادلة صعبة يعتمد حلها على قاعدتين اساسيتين:
- اولهما ان الله لا يكلف نفسا الا وسعها في ضوء عدم مقدرة المستاجر على سداد القيمة الاستاجارية السوقية لتلك الفيلا او الشقة التى قد تصل الى خمسة او عشرة الاف جنيها شهريا او اقل او اكثر فى حين دخله من المرتب او المعاش الشهرى لا يزيد عن الف جنيها شهريا او يزيد او يقل عن ذالك ولكن فى النهاية لا يتناسب والقيمة السوقية الحالية للايجار.
وثانيهما انه فى ضوء القاعدة السابقة فان ما لا يدرك كله لا يترك كله.
وعليه فاننى اقدم حلا غير تقليديا لتلك المشكلة الغير تقليدية تحقق العدالة الاجتماعية على المدى البعيد وتراعى البعد الاجتماعى والاقتصادى فى ضوء القاعدتين السالف الاشارة اليهما، ويعتمد الحل على ما يلى:
1- تحديد سعر المتر الايجارىالسوقى والعادل وفق مستوى التشطيب لكل منطقة من مناطق جمهورية مصر العربية وفى ضوء تاريخ الانشاء للمبنى عن طريق لجان عقارية متخصصة.
2- حصر كافة الوحدات المؤجرة ومقابلة مساحة كل وحدة بالقيمة الايجارية السوقية المقدرة لها على ضوء تميز المنطقة من عدمه ومستوى تشطيب الوحدة وموقع الوحدة من العقار وتاريخ الانشاء للعقار الكائنة به.
3- تحديد متوسط الدخل الشهرى لمؤجر الوحدة عن طريق كل من :
أ- اقرار من المستاجر بقيمة دخله السنوى ومتوسط دخله الشهرى
ب - بيان من مصلحة الضرائب على الدخل من واقع ملفات الممولين سواء اكانوا موظفين حكوميين، قطاع خاص، مهنيين، مهن حرة .....ألخ بقيمة متوسط الدخل الشهرى والسنوى.
ج - يتم انشاء ادارة بحثية متخصصة لها سلطات الضبطية القضائية للتحقق مما ورد باقرارات المستاجرين من متوسطات الدخول الشهرية ومقارنتها بما هو وارد من مصلحة الضرائب على الدخل ويكون لها سلطات التحرى عن اخفاء اية مصادر دخل للموؤجر بعد اصدار القانون اللازم بعقوبات مشددة وغرامات مالية لكل من عمد على اخفاء مصادر دخله او ادلى ببيانات غير حقيقية عنها.
4 - تحديدمتوسط نسبة الانفاق العالمية على السكن من خلال المنظمات الدولية المتخصصة.
5 - فى ضوء تحديد متوسط الدخل الشهرى للمستاجر ونسبة الانفاق على السكن الدولية يتم ضرب تلك النسبة × متوسط الدخل الشهرى الفعلى للمستاجر= القيمة التقديرية لايجار الوحدة السكنية .
6 - يتم مقابلة القيمة التقديرية لايجار الوحدة السكنية مع القيمة السوقية لها وقد تسفر تلك المقابلة عن احدى الحالات التالية:
أ- تساوى القيمة السوقية مع القيمة التقديرية لايجار الوحدة السكنية فيتم تحصيلها فورا وايداعها فى صندوق خاص يخص العقار المعنى او عدة عقارات متشابهة فى نفس المنطقة او الحى.
ب- ان تكون القيمة السوقية للايجار اكبر من القيمة التقديرية لايجار الوحدة
السكنية فيتم تحصيل القيمة التقديرية لايجار الوحدة السكنية فقط مع
التغاضى عن الفرق وايداعه بالصندوق المشار اليه.
ج- ان تكون القيمة السوقية للايجار اصغر من القيمة التقديرية لايجارالوحدة
السكنية فيتم تحصيل القيمة السوقية بالكامل وايداعها بالصندوق المعنى.
7- يتم توزيع وتقسيم متحصلات الصندوق الايجارية بين الملاك بنسب المساحات التى يمتلكونها فى العقار.
وبذالك قد حققنا عدالة جزئية على المدى القصير اما على المدى الطويل فان هذه الظاهرة سوف تختفى مع انتهاء عقود الجيل الاول من ورثة المستاجرين وفقا لاحكام القانون وبذلك نكون قد حققنا العدالة شبه المطلقة ونكون قد حققنا حل لتلك المعادلة الصعبة فى ضوء القاعدتين السابق الاشارة اليهما
|